Als Besitzer gewerblicher Immobilien kann für Sie die Umwandlung des Nutzungszwecks sinnvoll sein, um die Flächen anschließend als Wohnraum zu vermieten. Bei diesem Schritt haben Sie zunächst Überlegungen hinsichtlich der Rentabilität anzustellen und anschließend diverse formale Aspekte zu berücksichtigen. Sie haben eine passende Immobilie über Ihren Immobilienmakler Wiesloch, Weimar oder Wuppertal gefunden, allerdings ist noch eine Umwandlung vom Gewerbe zum Wohnraum erforderlich? In diesem Beitrag erfahren Sie, was es dabei zu beachten gilt.

Warum ist eine Umwandlung vonnöten?

Wenn Sie in Erwägung ziehen, Flächen für Gewerbe in Wohnraum umzuwandeln, geschieht dies regelmäßig aus wirtschaftlichen Gründen. Eine Nutzung von Gewerbeflächen als Wohnraum kommt in Betracht, wenn die Vermietung von Wohnflächen rentabler ist als der Weiterbetrieb des Gewerbes.

In vielen Regionen besteht derzeit ein hoher Bedarf an bezahlbarem Wohnraum, insbesondere in den beliebten Großstädten und umliegenden Ballungsräumen. Abhängig von der Lage der Immobilie generieren Mieteinnahmen eine Rendite, die deutlich über dem Gewinn liegt, die die Vermietung als Gewerbefläche abwirft.

Verschiedene Branchen sind regelmäßig strukturellen Änderungen unterworfen: Ein Beispiel dafür ist die frühere Montanindustrie im Ruhrgebiet. Nachdem Zechen und Stahlwerke obsolet wurden, gestalteten Investoren die ehemaligen Industriegebiete um, sodass sie fortan als Standort für neue Firmen dienten oder in geeigneten Gebäuden neuer Wohnraum entstand.

Kommunen fördern die Umwandlung der Nutzungsart

Leerstehende Gewerbeimmobilien sind für keine Gemeinde oder Stadt eine Zier. Deshalb kommen Eigentümer von Immobilien, die eine brachliegende oder unrentable Fläche besitzen, die für den gewerblichen Betrieb vorgesehen war, regelmäßig in den Genuss finanzieller Förderungen.

Die Kommunen profitieren davon in zweifacher Hinsicht: Einerseits vermeiden sie die Entstehung brachliegender Flächen, die verwahrlosen und nicht selten ein Sicherheitsrisiko darstellen, andererseits entspannen die Maßnahmen den lokalen Wohnungsmarkt. Sinkende Immobilienpreise infolge eines größeren Angebots ermöglichen es beispielsweise jungen Menschen, die sich in ihrer Berufsausbildung befinden, sich in einer Kommune anzusiedeln und sie nach erfolgreichem Abschluss ihrer Ausbildung als qualifizierte Fachkraft zu bereichern.

Was ist eine Nutzungsänderung?

Falls Sie Gewerbe in Wohnraum umwandeln möchten, befassen Sie sich mit dem Begriff der Nutzungsänderung. Dabei handelt es sich um einen juristischen Begriff aus dem Baurecht, der eine Veränderung der Nutzungsart und/oder Zweckbestimmung eines Gebäudes oder eines Grundstücks beschreibt.

Eine Nutzungsänderung liegt grundsätzlich vor, wenn Sie bestehende Flächen für Gewerbe in Wohnraum umwandeln. Beabsichtigen Sie, die Art der Nutzung einer Fläche zu verändern, haben Sie dazu eine Genehmigung durch die zuständige Behörde einzuholen, wobei es sich in der Regel um das in Ihrem Landkreis oder Ihrer Stadt ansässige Bauamt handelt.
Wohnraum stellt andere Anforderungen an die genutzten Gebäude als gewerbliche Immobilien. Dies betrifft beispielsweise die Bestimmungen über den Brandschutz, die Statik und die vorhandenen Lüftungs- und Heizungsanlagen.

Wie leiten Sie eine Umwandlung in die Wege?

Nachdem Sie eine Kosten-Nutzen-Rechnung aufgestellt haben und zu dem Ergebnis gekommen sind, dass die Nutzung einer vormals gewerblichen Immobilie als Wohnraum profitabler ist, leiten Sie die notwendigen Schritte ein, um eine Genehmigung zur Nutzungsänderung zu erhalten. Prüfen Sie zunächst sorgfältig, ob die Voraussetzungen einer Änderung des Nutzungszwecks vorliegen. Beachten Sie insbesondere die geltenden Bestimmungen über die Nutzung von Gewerbe-, Wohn- und Mischgebieten.

In einem Gewerbegebiet dürfen sich ausschließlich solche Immobilien befinden, die gewerblichen Zwecken dienen: Dazu gehören Betriebe der Industrie, des Handwerks und des Handels. Diese verfügen zumeist über eine außerordentlich gute Verkehrsanbindung und weitere ausgebaute Infrastruktur, wodurch reibungslose geschäftliche Abläufe möglich sind.

Umwandlung im Gewerbegebiet

Wenn diese Flächen jedoch als Wohnraum genutzt werden sollen, ergeben sich aus diesen Umständen diverse Nachteile. Zu nennen sind eine hohe Lärmbelastung, eine verringerte Luftqualität sowie verschiedene Gefahrenquellen, die in anderen Gebieten nicht oder weniger häufig auftreten. Ist eine Fläche als reines Gewerbegebiet ausgewiesen, ist eine Umwandlung von gewerblichen Immobilien in Wohnraum nicht möglich.

Eine Umwandlung von gewerblichen Flächen in Wohnraum kommt hingegen in Mischgebieten infrage. Ein Mischgebiet kombiniert unterschiedliche Nutzungsarten wie Wohnen, Freizeit und Arbeiten. Die gewerblichen Flächen werden zumeist durch kleinere Betriebe und Geschäftsräume beansprucht, sodass es zu keiner wesentlichen Beeinträchtigung der Wohnqualität kommt. Die zuständigen Behörden erkennen Mischgebiete nur an, wenn sie Grenzwerte bezüglich der Lärm- und Schadstoffbelastung einhalten.

Umwandlung von gewerblichen Flächen in Wohnraum

So wandeln sie gewerbliche Flächen in Wohnraum vor – eine Schritt-für-Schritt-Anleitung

1. Stellen Sie sicher, dass sich Ihre Immobilie in einem Gebiet befindet, das eine Umwandlung der Art der Nutzung zulässt.
2. Beziehen Sie in die rechtliche Überprüfung ein, ob Sie alleiniger Eigentümer des gesamten Objekts sind. Wenn Sie lediglich einzelne Einheiten des Gebäudes besitzen, schreibt Ihnen die Gemeinschaftsordnung vor, welchem Nutzungszweck die Immobilie dient. Sofern die Vereinbarung die Nutzung des Gebäudes als Gewerbefläche vorschreibt, kommt die Umwandlung einzelner Einheiten in Wohnraum im Regelfall nicht in Betracht.
3. Ist eine Umwandlung der gewerblichen Fläche in Wohnraum grundsätzlich möglich, leiten Sie ein Baugenehmigungsverfahren in die Wege. Nehmen Sie Änderungen der Nutzungsart ohne behördliche Genehmigung vor, betreiben Sie einen sogenannten Schwarzbau und haben mit zivil- und strafrechtlichen Konsequenzen zu rechnen.
4. Die gesetzlichen Rahmenbedingungen für die Baugenehmigungsverfahren sind durch landesrechtliche Bestimmungen geregelt. Sie unterscheiden sich deshalb zwischen den Bundesländern. Nehmen Sie Kontakt zu der für den Standort Ihrer Immobilie zuständigen Baubehörde auf und erläutern Sie Ihre zukünftigen Nutzungspläne.
5. Stellen Sie Ihre Finanzierung sicher. Es ist nicht möglich, eine vormals gewerblich genutzte Immobilie lediglich zu entkernen, neue Wände zu ziehen und die Räume anschließend als Wohnraum zu vermieten. Beachten Sie die Vorschriften zur notwendigen energetischen Sanierung und die daraus resultierenden Kosten. Rechnen Sie damit, dass bei der Änderung der Nutzungsart Kosten in Höhe von etwa 1.000 Euro pro Quadratmeter anfallen.

Bei (steuer-)rechtlichen Unklarheiten – konsultieren Sie einen Experten

Möchten Sie Gewerbeflächen in Wohnraum umwandeln, so stellen sowohl das Baurecht als auch das Steuerrecht einige Hürden dar. Da die Umgestaltung von Gewerbeflächen mit hohen Investitionskosten verbunden ist, lohnt es sich, einen Experten für rechtliche Fragestellungen zu konsultieren. Dies kann ein Fachanwalt für Baurecht und/oder ein Steuerberater sein. Ein Immobilienmakler ist ebenfalls Experte auf diesem Gebiet und berät Sie gerne, wenn Sie eine Änderung der Nutzungsart Ihrer Immobilie planen.

Ist eine Änderung des Grundbucheintrags erforderlich?

Wer den Nutzungszweck seiner Immobilie ändert, steht oft vor der Frage, ob eine Anpassung des Grundbucheintrags erforderlich ist.Entgegen der landläufigen Meinung wird eine Nutzungsänderung im Grundbuch nicht verzeichnet. Das Grundbuch führt alle Liegenschaften auf und ermöglicht den Behörden einen Überblick über die Besitzverhältnisse. Sofern mit der Änderung der Nutzung kein Eigentümerwechsel einhergeht, ist dieser Vorgang nicht in dem Register zu vermerken.

Fazit

Die Umwandlung einer gewerblichen Immobilie in Wohnraum kann sinnvoll sein, wenn die zu erwartenden Mieteinnahmen höher sind als die Gewinne aus dem Gewerbe oder der Vermietung als Gewerbeflächen. Beachten Sie die Einhaltung der geltenden landesrechtlichen Bestimmungen, bevor Sie kostspielige Umbaumaßnahmen vornehmen lassen. Stellen Sie sicher, dass Ihre Umbaupläne auf einer soliden finanziellen Basis fußen und rechnen Sie mit Investitionskosten in Höhe von mehreren Hunderttausend Euro. Ziehen Sie einen Experten zurate, um sich über die (steuer-)rechtlichen Folgen des Umbaus aufklären zu lassen.